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江苏快三查询 抛盘180套!这个城市让一切投机客都慌了

2020-06-07

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米宅(MizhaiPlus)

作者 | 百夫长

这是重庆调研第一篇,吾来打头阵。

吾们在重庆调研期间,有2个炎点、1个结论:

1、某团体疯狂扫货两江四岸,笋盘全收;

2、北京土豪抛盘180套,矮于市场价20万;

3、不迎接投机客,但迎接长持价值投资。

同时,这两件事也给了吾们专门大的思考:

一面疯狂抛售,一面疯狂扫货。 一进一出之间,在利好交织的紊乱之中,重新解构了重庆市场最魔幻的底色。

1

先抛结论,重庆市场的基本面:

1、专门平常。有好有坏,甚至许多楼盘都有贝壳分销,这就表明一点,除了个别优质炎盘,大片面项现在往化清淡。

2、跟上次在18年调研的楼盘、价格相比, 价格很安详,片面楼盘、片区上涨1500旁边。

3、本地限购2套,表地限购1套。三无必要1年社保,否则必要全款。很有有趣的一点是, 倘若有表地的市直公积金,重庆买房必须全款。

4、两江新区、巴南、南岸,照样是供答量、往化量最大的三个版块。 主城基本没盘,礼嘉、照母山、西永、南滨路、龙洲湾照样是炎门板块。

5、专门隐微的1-2-3价格梯队 ,主城近郊套内1万-1万4,环主城片区2万改善,单价3万的楼盘一是不多,二是松散,这是重庆市场的价格天花板。

6、4-5月某团体在重庆疯狂扫货,以两江四岸为主,同时兼做新房团购,价格上有所震动,但是重庆市场量太大,影响有限。

7、市场太大 ,一是天量的土地和楼盘,二是70万套的公租房,三是每年新房30万套、二手房20万套,盘子太大,想控盘太难。

8、 照母山、弹子石、南滨路很踏实 江苏快三查询,临近主城,地缘较多,也是表地投资客最关注的几个片区, 片区价值很大、价格很坚挺,值得重点关注。

9、重庆山地多多,平地太少,版块各自为战,两江四岸是相对中央,却不是绝对中央。因此版块专门松散,地缘优先,其次才是周边客户、表地客户、投资客户,等等。

10、容积率和朝向,重庆早不是以前,现在供答主力一切在近郊,地块更坦平,容积率在3.5上下,甚至更矮,板楼、1T2户、2T4也不少。

11、 两江四岸是中央,房源少,尤其是望江的房子,卖一套少一套,这是稀缺资源。 但是不是 一切的临江都有价值,二手房浮动很大,1万3-2万多都有,必要提。

2

城市的发展倾向永久是第一位的。

倾向对了,基本对了一半;倾向错了,再好的选筹也跑不赢大盘。

重庆向北,是重心。

重庆东西南北都有发展,但是 城市向北是第一位 。江北嘴、照母山,更大周围的两江新区,产业、富人区、机场、高铁站、商圈,不光是重庆本地人的置业中央,同时也是表地投资客的首选。

北部片区,价格最高,产业最好,富人荟萃。

有几个方面的因为:

1、老城区的自然表溢。

两江新区跟 老城区无缝对接,吸纳了最多的主城改善表溢,也是重庆富人区的荟萃地,照母山、礼嘉也荟萃了大量的老城改善客户。

2、大量的坦平供地,矮容积率。

北部拥有大片的土地,更为坦平。09-10年开发照母山,12年开发大竹林,15年礼嘉真实发力,容积率2.0-3.0,以矮密改善为主。

3、最好的基建、产业、商圈。

机场、高铁站、金融中央、新区、富人区,西部最大的国际会展中央、亚洲最大的城市公园和重庆江北机场,以及阿里、腾讯等互联网巨头,一切在北城。

现在照母山、大竹林供地不多,楼盘很少,照母山的价值很踏实,万科、龙湖、恒大等楼盘安详在2万2-2万5旁边。

3

20年的市场,跟18年的市场相比,有几个专门有有趣的点:

1、地价在涨,远郊楼面价突破5000;

2、房价在涨,平均涨幅1500上下;

3、受制于市场,房价涨幅矮于矮价涨幅。

尤其是土地涨幅比较大,吾以中央公园为例:

2011年,鹏润楼面价1736元;

2013年,香港置地楼面价3502元、4002元;

2015年,鲁能和中交楼面价3012元、3220元;

2016年,金辉和华润楼面价6480元、6164元;

2017年,雅居笑楼面价9352元;

然后到了现在,楼面价周详突破1万,甚至楼面价突破1万1。

行家能够望一下比来重庆市场的土地成交:

再有一个就是房价涨幅:

现在吾们望了所售楼盘的价格,异国太大的转折 ,团体比较稳,个别炎盘、炎门片区价格微涨。

很隐微:

重庆的底(地价)在太高,逐渐踏实,但是重庆的顶(房价)却异国隐微的转折,因此吾判定重庆市场在不息挤泡沫,变得更踏实。

因为无非有二:

一是全国的大盘子。 大环境不走,重庆基本面再踏实,地价再仰升,也许率照样很安详,重庆不能够露头。

二是重庆的幼盘子。 限购限贷限售, 虽说不厉,也好破,但是起码上了好几道锁,限购卡了一片面,限贷卡了一片面,限售又打失踪了预期。

至于说房产税,十足不必不安。

每年0.5%,重庆倚赖房产税每年征收也就是在2 个亿,这边随意一个土拍都是几个亿、十几个亿的土地财政,这才几个钱,根本不能够影响大局。

再说了,每年0.5%,10年也就5%的税费,哪怕每年涨幅5%,受损的盈余已经专门少,十足不必不安。

4

在重庆,龙湖是毫无疑问的年迈。

能够龙湖在表地的产品,会有各栽各样的弱点,但是在重庆,龙湖不论是住宅,照样溢价,照样天街,都是一栽图腾。不屈不走。

吾们在南滨路望了一个项现在,龙湖春江天境,龙湖打造,照样老一套,龙湖商业(先矜持5年)、洋房 高层、滨江,现在在售价格高层在1万5上下,洋房在1万5-2万不等,这只是均价,由于望业态、望滨江、顶楼一楼价格纷歧。

但是即便这样,龙湖的价格照样不矮,周边的融汇半岛套内单价在1万3旁边,甚至还有1万1,这个价格,同样产品起码差价在2000以上。

就这,龙湖售楼片面人气照样专门高,挤满了人,可见市场的认可度。

吾同事之前也多次来重庆,龙湖的地位有多高,他说有一次坐出租车,连司机都在夸龙湖的产品有多好,龙湖的绿化有多好。这栽认可度,放在郑州,也就永威有能够达到。

剩下的房企中,龙湖、金科、东原的掌门人都是女性,做出来的产品专门踏实、细密,龙湖的产品 绿化,金科的洋房,东原的儿童游笑场。

甚至吾们往望华宇操刀的华宇城,仅仅是售楼部分前百十米的幼景,硬是做出了一方天地,凶果专门好,有机会在具体介绍。

这就是现在重庆市场的基本格局,表来的融创、万科、恒大,本土的龙湖、金科、东原,中分天下。

5

重庆版块,又碎又杂,跳跃性专门大。

1、重庆自住,望幼我需求,北城的望北城,南边的望南边,地缘属性很足。

2、倘若是投资,必定要望表地人关注什么,比如说江北嘴,比如说弹子石,比如说照母山,甚至礼嘉、南滨路,等等。

3、重庆多中央,每年新房成交30万套,因此 重庆必定不及求暴击,必定是城市配置。 既要望涨幅,更要望租售比(现金流)。

4、大学城、西永、茶园、华岩、蔡家等,要郑重 ,或者说你还有更好的选择。重庆买房必定不要仆仆风尘,必定要围绕主城,要么向北,要么向南,向东、向西都不是主力。

5、 重庆版块多、又散,节制最高价、分摊涨幅,但是也有利好,就是由于地缘撑首来,以是这些片区纷歧定发展专门好,但是不会塌陷,价格不会崩盘。就像石桥铺是旧改的地缘撑首来的,西永是附近居民撑首来的,龙洲湾-鱼洞是南部地缘撑首来的,礼嘉、照母山、中央公园是老城改善表溢。

6、龙洲湾-鱼洞板块,一是地缘自住比较多,二是刚需为主,物流产业、做事私塾、刚需人群都荟萃在这个地方,地缘能够买,刚需能够买,望中价格矮的投资也能够买。

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